Si tienes un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) y quieres comprar una casa, tu mayor desafío no es tu ingreso, tu historial de impuestos ni tus intenciones, es saber dónde buscar. La mayoría de los bancos convencionales no te ayudarán, pero existe un mercado real de prestamistas que sí aprueban préstamos hipotecarios con ITIN. Esta guía explica cada tipo de prestamista, qué esperar y cómo comparar tus opciones para no pagar de más.
¿Por qué no puedo simplemente solicitarlo en mi banco de siempre?
Una pregunta que escuchamos con frecuencia:
La mayoría de los grandes bancos nacionales, como Chase, Bank of America o Wells Fargo, simplemente no ofrecen programas de hipotecas con ITIN. Los grandes bancos nacionales generalmente no ofrecen programas de hipotecas con ITIN. La razón tiene que ver con la estructura: los préstamos hipotecarios con ITIN se clasifican como préstamos non-QM (hipotecas no calificadas) porque no cumplen con los criterios de préstamo establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, y como resultado, generalmente se mantienen en las carteras de los prestamistas o se venden a inversionistas privados en lugar de a empresas patrocinadas por el gobierno.
Eso no refleja la calidad del prestatario, es una cuestión técnica del mercado secundario. Esta clasificación no refleja la calidad del prestatario; más bien, refleja cómo se puede estructurar y vender el préstamo. El resultado práctico son requisitos más altos de pago inicial y tasas de interés más elevadas, que compensan a los prestamistas por el riesgo adicional de mantener el préstamo en cartera o venderlo de forma privada.
La buena noticia: las hipotecas con ITIN son ofrecidas principalmente por prestamistas especializados non-QM, cooperativas de crédito que atienden a comunidades inmigrantes, bancos de cartera y corredores hipotecarios con acceso a prestamistas mayoristas. Cada uno de estos canales tiene diferentes ventajas, que cubrimos a continuación.
¿Cuáles son los cuatro tipos principales de prestamistas de hipotecas con ITIN?
Entender el panorama antes de comenzar a buscar te ahorrará semanas de frustración.
1. Prestamistas especializados non-QM
Mientras que los bancos tradicionales suelen rechazar automáticamente a los solicitantes sin SSN, los prestamistas especializados en hipotecas con ITIN están llenando ese vacío a medida que el mercado non-QM se expande. Los prestamistas non-QM establecen sus propias reglas de aprobación y evalúan tu situación financiera completa en lugar de seguir una lista de verificación gubernamental. Los prestamistas ITIN usan un proceso de aprobación manual, en lugar de simplemente obtener un puntaje FICO de una computadora, un analista humano revisa tu situación financiera completa para evaluar el riesgo. Estos prestamistas suelen operar a nivel nacional y ofrecen la mayor variedad de montos y plazos de préstamo.
2. Cooperativas de crédito (especialmente CDFIs)
Muy pocos prestamistas grandes ofrecen préstamos con ITIN, ya que son productos de nicho. Las cooperativas de crédito y las CDFIs (Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario) tienden a ser los principales prestamistas en este mercado. Las CDFIs tienen una certificación especial del Departamento del Tesoro de EE. UU. que les otorga flexibilidad regulatoria. Las CDFIs no están sujetas a los requisitos de la regla de capacidad de pago/hipoteca calificada, y los bancos pequeños y cooperativas de crédito con menos de $10 mil millones en activos donde los préstamos se mantienen en cartera están sujetos a reglas menos restrictivas bajo la Ley Dodd-Frank, lo que da a los prestamistas más flexibilidad en las tasas y condiciones que pueden ofrecer. La principal limitación de las cooperativas de crédito es la membresía: es posible que los prestatarios necesiten vivir, trabajar o tener alguna afiliación dentro de un área geográfica u organización específica para calificar como miembros.
3. Bancos de cartera
Los bancos de cartera mantienen los préstamos en sus propios balances en lugar de venderlos al mercado secundario, lo que les da la libertad de aprobar prestatarios con perfiles no estándar. Algunos bancos regionales, como Old National Bank, que tiene un programa especial de préstamos para vivienda para personas en el área de Chicago y Milwaukee que tienen Números de Identificación Personal del Contribuyente, han creado programas ITIN dedicados para las comunidades a las que sirven. La disponibilidad generalmente es regional, así que busca bancos comunitarios con una fuerte presencia entre prestatarios inmigrantes en tu estado.
4. Corredores hipotecarios independientes
Varios bancos hipotecarios independientes también ofrecen préstamos con ITIN. Los bancos hipotecarios independientes no tienen carteras propias, por lo que venden a cooperativas de crédito, bancos o fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria. Un buen corredor independiente puede enviar tu expediente a múltiples prestamistas mayoristas de ITIN al mismo tiempo, haciendo el trabajo de comparar el mercado por ti. Este suele ser el camino más rápido si vives en un estado con pocas opciones locales.
¿Qué tasas de interés y pagos iniciales debo esperar?
Esto se pregunta mucho:
Las tasas de hipotecas con ITIN suelen ser de 0.5% a 2% más altas que las de los préstamos convencionales, y los requisitos de pago inicial son más elevados, típicamente entre 10% y 20%. Estas diferencias reflejan la estructura non-QM y las limitadas opciones en el mercado secundario. Algunos programas y fuentes sitúan la diferencia en la tasa hasta en 1%-3% según el crédito y el monto del préstamo, las tasas de interés para estos productos pueden oscilar entre 6.87% y 8.50% en el entorno de tasas actual.
En cuanto al pago inicial, el rango es más amplio de lo que muchos prestatarios imaginan:
| Pago inicial | A quién aplica |
|---|---|
| Mínimo 10% | Prestatarios con excelente crédito (FICO 620-660+), documentación de ingresos sólida |
| 15%-20% (el más común) | Programas estándar de ITIN non-QM y bancos de cartera |
| 20%-25% | Algunos prestamistas, o prestatarios con historial crediticio limitado |
| 3.5% (programas selectos) | Algunos prestamistas especializados en estados específicos para prestatarios muy calificados |
Un pago inicial más alto puede mejorar tus posibilidades de aprobación y reducir tu tasa de interés. Si puedes pasar del 10% al 20%, con frecuencia calificarás para mejores condiciones y menos requisitos de documentación. También puedes usar un regalo de un familiar para ayudar con el pago inicial, por ejemplo, si necesitas $20,000 de entrada, un familiar puede aportar una parte de esa cantidad.
¿Qué documentos requieren básicamente todos los prestamistas de ITIN?
Los requisitos principales para que los titulares de ITIN puedan comprar una casa incluyen un ITIN vigente, dos años de declaraciones de impuestos presentadas con ese número, comprobante de ingresos estables (como talones de pago o cartas del empleador), estados de cuenta bancarios recientes y una identificación oficial con foto.
En cuanto al crédito, los prestamistas se dividen en dos grupos:
- Crédito tradicional: La mayoría de los programas establecen un puntaje mínimo de alrededor de 620. La mayoría de los programas de hipotecas con ITIN requieren un puntaje mínimo de alrededor de 620. Algunos prestamistas aceptan documentación de crédito alternativa para prestatarios sin historial crediticio tradicional, y los puntajes más altos generalmente califican para pagos iniciales más bajos y mejores tasas.
- Crédito alternativo: Si no tienes puntaje de crédito en EE. UU., muchos prestamistas de ITIN aceptan referencias de crédito alternativas en lugar de un puntaje crediticio tradicional, esto incluye historial de pagos verificado de renta, servicios públicos, seguro de auto, facturas de teléfono y otras obligaciones recurrentes, y generalmente se requieren de 3 a 4 referencias con al menos 12 meses de pagos puntuales.
En cuanto a los ingresos, los trabajadores independientes tienen un camino diferente. Los programas de estados de cuenta bancarios son muy usados por prestatarios independientes con ITIN cuyas declaraciones de impuestos no reflejan su flujo de efectivo real, ya que los dueños de negocios con frecuencia deducen gastos legítimos que reducen los ingresos gravables pero no reducen el dinero disponible para pagar la hipoteca. Bajo estos programas, los prestamistas revisan de 12 a 24 meses de depósitos bancarios para calcular los ingresos que califican, y los estados de cuenta personales suelen aplicar un factor de gasto estándar de aproximadamente 50%, lo que significa que la mitad del promedio de depósitos mensuales se toma como ingreso utilizable.
Finalmente, la mayoría de los prestamistas también limitan tu relación deuda-ingreso. La relación deuda-ingreso mide el total de obligaciones mensuales de deuda en relación con el ingreso bruto mensual, y la mayoría de los programas ITIN limitan esta relación entre 45% y 50%.
¿Las hipotecas con ITIN son realmente legales? He escuchado cosas contradictorias.
Desde el punto de vista legal, ninguna ley federal exige un número de Seguro Social para obtener una hipoteca. Las regulaciones federales del CFPB dejan claro que los inmigrantes no deben ser excluidos del crédito únicamente por no tener un número de Seguro Social si cumplen con los demás requisitos, pero las políticas cotidianas tienden a cambiar más lentamente, especialmente en los grandes bancos.
La escala del mercado confirma su legitimidad. Según el Servicio del Defensor del Contribuyente del IRS, había 5.4 millones de ITINs activos en enero de 2021, y desde el inicio del programa ITIN, el IRS ha emitido alrededor de 26 millones de ITINs hasta finales de 2022. Una parte significativa de esos titulares son propietarios de vivienda o aspiran a serlo, y los titulares de ITIN pagan miles de millones de dólares en impuestos federales cada año, y los programas de hipotecas con ITIN reconocen estas contribuciones y ofrecen un camino hacia la propiedad de vivienda para los residentes que pagan impuestos sin tener un número de Seguro Social.
¿Cómo comparo prestamistas de hipotecas con ITIN sin perder semanas en el proceso?
Nuestros lectores preguntan esto con frecuencia:
Lo más importante que debes entender es que las condiciones de las hipotecas con ITIN no están estandarizadas. Muchos prestatarios que califican en la práctica aún tienen dificultades para asegurar una hipoteca con ITIN porque el proceso se complica antes de que se revisen los detalles clave, las tasas, los requisitos de los prestamistas y los estándares de documentación varían mucho, y esas diferencias a menudo no se hacen evidentes hasta que la solicitud ya está en curso.
Así es como puedes comparar de manera eficiente:
- Obtén precalificación con al menos dos o tres prestamistas antes de comprometerte. Dado que las tasas ITIN varían significativamente, comparar opciones no es solo recomendable, es una necesidad financiera.
- Compara el APR, no solo la tasa. No te fijes solo en la tasa de interés; compara la Tasa de Porcentaje Anual (APR), que te da el costo real incluyendo todos los cargos, porque las comisiones de originación y los costos de cierre pueden acumularse rápidamente.
- Pregunta específicamente si aceptan crédito alternativo. No todos los prestamistas de ITIN aceptan la misma documentación para prestatarios sin puntaje de crédito en EE. UU. Confirma desde el principio si tomarán en cuenta la renta, facturas de servicios públicos o crédito internacional.
- Verifica qué tipos de propiedad son elegibles. Los préstamos ITIN se pueden usar para comprar tanto residencias principales como propiedades de inversión, pero no todos los prestamistas ofrecen ambas opciones. Confírmalo desde el inicio.
- Pregunta sobre los límites de préstamo. Dependiendo de tu situación financiera, algunos programas permiten montos de préstamo de hasta $1.25 millones, lo que cubre la mayoría de los precios de compra. Confirma el límite máximo de cualquier programa que estés considerando.
Si quieres explorar tus opciones actuales, nuestra guía de requisitos para hipotecas con ITIN cubre la lista completa de requisitos, y nuestra página de préstamos sobre el valor neto de la vivienda con ITIN es útil si ya tienes casa y quieres usar el capital acumulado.
¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca con ITIN y una hipoteca para extranjeros no residentes?
Estos dos productos suelen confundirse, pero sirven a prestatarios diferentes.
| Característica | Hipoteca con ITIN | Hipoteca para extranjeros no residentes |
|---|---|---|
| Para quién es | Titulares de ITIN que viven y trabajan en EE. UU. | No residentes que viven en el extranjero |
| Fuente de ingresos | Con base en EE. UU., documentada con declaraciones de impuestos o estados de cuenta | Ingresos extranjeros o ingresos por alquiler (DSCR) |
| Pago inicial | Típicamente 10%-20% | Típicamente 25%-40% |
| Requisito de crédito | Crédito en EE. UU. o alternativo | Documentación sólida de activos |
| Diferencial de tasa | ~0.5%-2% sobre el convencional | ~1.5%-3% sobre el convencional |
La orientación sobre los préstamos ITIN aceptables está moldeada por las reglas de Hipoteca Calificada y la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito. Se prohíbe a los prestamistas discriminar por origen nacional o estatus migratorio si todos los ingresos son verificables y legales. Ambos tipos de préstamos son legales; el adecuado para ti depende enteramente de dónde vives y de dónde provienen tus ingresos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca con ITIN en un banco grande como Chase o Wells Fargo? En general, no. Los grandes bancos nacionales no ofrecen programas de hipotecas con ITIN. Tendrás que trabajar con prestamistas especializados non-QM, cooperativas de crédito, CDFIs o bancos de cartera que aprueban préstamos ITIN con sus propios fondos.
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca con ITIN? La mayoría de los prestamistas de hipotecas con ITIN requieren un puntaje mínimo de alrededor de 620-660. Si no tienes historial crediticio en EE. UU., muchos prestamistas aceptan documentación de crédito alternativa, como 12 meses de pagos puntuales de renta, servicios públicos o teléfono.
¿Cuánto más altas son las tasas de interés en las hipotecas con ITIN comparadas con los préstamos convencionales? Las tasas de hipotecas con ITIN suelen ser de 0.5% a 2% más altas que las de los préstamos convencionales, aunque algunos prestamistas mencionan un rango de hasta 3% según tu perfil crediticio, el pago inicial y el monto del préstamo. Comparar varios prestamistas es indispensable.
¿Los prestamistas de hipotecas con ITIN requieren dos años de declaraciones de impuestos? La mayoría sí. Los requisitos estándar para hipotecas con ITIN incluyen dos años de declaraciones de impuestos en EE. UU. presentadas con tu ITIN, más dos años de historial laboral verificable. Los trabajadores independientes pueden sustituir esto con 12-24 meses de estados de cuenta bancarios.
¿Es una hipoteca con ITIN un producto de préstamo legal en EE. UU.? Sí. No existe ninguna ley federal que exija un número de Seguro Social para obtener una hipoteca. Las regulaciones federales del CFPB dejan claro que los inmigrantes no deben ser excluidos del crédito únicamente por no tener un SSN si cumplen con los demás requisitos.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca con ITIN? El mínimo suele ser del 10% con buen crédito, pero el requisito más común es de 15%-20%. Algunos programas especializados ofrecen opciones de hasta 3.5% en ciertos estados para prestatarios altamente calificados.