Cómo elaboramos esta guía: Nuestro equipo editorial revisó páginas de programas disponibles públicamente, divulgaciones de préstamos y análisis de prestamistas de terceros de Guild Mortgage, Flagstar Bank, BuildBuyRefi (The Federal Savings Bank), Dream Home Financing, New American Funding, ACC Mortgage, Foundation Mortgage, JVM Lending, Sierra Lending, Simmons Bank, y varios CDFIs y cooperativas de crédito. Los requisitos fueron verificados cruzando múltiples fuentes. Última verificación: 6 de julio de 2026.
No tener un número de Seguro Social no te cierra las puertas a la compra de vivienda en Estados Unidos. Miles de titulares de ITIN compran casas cada año usando programas que aceptan un Número de Identificación Personal del Contribuyente en lugar de un SSN. La dificultad está en que solo ciertos bancos, cooperativas de crédito y otros prestamistas ofrecen préstamos con ITIN, y no todos hacen esa información fácil de encontrar en sus sitios web, por lo que puede que necesites buscar más a fondo o hacer llamadas para confirmar la disponibilidad.
Esta guía reúne lo que está disperso en decenas de sitios de prestamistas en una sola referencia verificada: quién aprueba préstamos hipotecarios con ITIN, qué requieren realmente, cómo se ven las tasas en 2026, y cómo acercarte a prestamistas en California, Texas y Florida, donde la demanda es mayor.
De un vistazo: prestamistas verificados de hipotecas con ITIN (2026)
| Prestamista | Tipo | Estados | Pago inicial mín. | Crédito mín. | Característica destacada |
|---|---|---|---|---|---|
| Flagstar Bank | Banco nacional | Los 50 | Varía | 600+ | Programa ITIN con tasa fija; no se requiere ciudadanía de EE. UU. |
| Guild Mortgage | Prestamista no bancario | 49 estados (no NY) | Varía | 620 (non-QM: 660) | Préstamos ITIN y de estados de cuenta; acepta crédito alternativo |
| BuildBuyRefi (The Federal Savings Bank) | Banco FDIC | Los 50 | ~10.01% | 640 (o ruta sin puntaje) | Hasta 89.99% de LTV; sin PMI; personal hispanohablante |
| Dream Home Financing | Bróker/Non-QM | La mayoría de los estados | 3.5%-20% | 580-600 | Una de las opciones de pago inicial más bajo disponibles |
| ACC Mortgage | Prestamista non-QM | Más de 40 estados incl. CA, TX, FL | 15%-20% | 620+ | Sólida trayectoria non-QM; atención bilingüe |
| Foundation Mortgage | Prestamista especializado | CA, TX, FL, AZ, NC, PA | 20%+ | 620+ | Préstamos hasta $2.5M; incluye condominios no garantizables |
| JVM Lending | Bróker/Non-QM | Principalmente CA | 15%-20% | 660 | Acepta documentación completa y alternativa |
| Sierra Lending | Prestamista especializado | CA, TX | 15%-20% | Varía | Puede cerrar en ~2 semanas; acepta Matrícula Consular |
| Simmons Bank | Banco comunitario | Ciudades de TX, MO, AR, TN, OK | Varía | Varía | Programa ITIN Affordable Advantage respaldado por CRA |
| New American Funding | Prestamista nacional | A nivel nacional | 10%-20% | 620+ | Gran variedad de productos de préstamo; equipo multilingüe |
| HOPE Credit Union (CDFI) | CDFI | Estados del Sur profundo | Bajo | Flexible | Enfoque social; accesible para prestatarios con crédito limitado |
| IDB Global FCU | Cooperativa de crédito | Solo miembros | 20% | No requerido | Solo ARM; acepta crédito internacional; sin penalidad por pago anticipado |
Los requisitos cambian. Verifica directamente con cada prestamista antes de solicitar.
¿Qué es exactamente un préstamo hipotecario con ITIN y en qué se diferencia de una hipoteca regular?
Un préstamo hipotecario con ITIN es un tipo de préstamo para vivienda diseñado para compradores que usan un Número de Identificación Personal del Contribuyente en lugar de un Número de Seguro Social. El IRS emite estos números a personas que están obligadas a tener un número de identificación tributaria de EE. UU. pero que no tienen ni pueden obtener un SSN.
El préstamo en sí funciona como cualquier otra hipoteca: pides dinero prestado para comprar una casa, realizas pagos mensuales de capital e intereses durante 15 a 30 años, y vas construyendo patrimonio conforme lo pagas. Lo que cambia es la clasificación. La mayoría de los préstamos tradicionales, como los respaldados por Fannie Mae o la FHA, tienen requisitos estrictos sobre el estatus migratorio y el SSN. Como los titulares de ITIN no encajan en estas categorías de “hipoteca calificada”, los préstamos con ITIN caen dentro de una categoría llamada préstamos non-QM, lo que significa que los bancos o prestamistas que conservan estos préstamos en sus propios libros tienen mayor flexibilidad.
Los préstamos con ITIN tienden a tener tasas de interés hipotecarias más altas que los préstamos para vivienda convencionales porque los prestamistas los consideran de mayor riesgo. Además de no poder consultar el historial de crédito del prestatario, los prestamistas generalmente deben conservar las hipotecas con ITIN en sus propios libros porque estos préstamos no conformes no están respaldados por el gobierno y, por lo general, no se pueden revender. Los prestamistas cobran un poco más para cubrir el riesgo de quedarse con el préstamo en caso de incumplimiento del prestatario.
Esa prima de riesgo es real, pero es negociable. Los prestatarios que aportan un mayor pago inicial, un sólido historial de crédito alternativo y dos años de declaraciones de impuestos califican consistentemente para mejores condiciones que quienes llegan sin preparación.
¿Qué prestamistas realmente aprueban hipotecas con ITIN?
Una pregunta que escuchamos frecuentemente: las personas solicitan en su banco habitual, les rechazan en cuanto mencionan el ITIN, y asumen que las hipotecas simplemente no están disponibles para ellas.
No encontrarás hipotecas con ITIN en muchas compañías hipotecarias de grandes marcas. Las cooperativas de crédito, las instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFIs) y los bancos pequeños e independientes tienden a emitir la mayoría de las hipotecas con ITIN. Dicho esto, un puñado de prestamistas más grandes o de escala nacional han creado programas verificados para ITIN:
Flagstar Bank ofrece una hipoteca convencional de tasa fija a la que puedes aplicar usando tu Número de Identificación Personal del Contribuyente en lugar de un SSN, disponible tanto para compra como para refinanciamiento, sin que se requiera ciudadanía de EE. UU. Flagstar está autorizado para originar préstamos en los 50 estados, y sus programas de asistencia ofrecen a compradores de primera vivienda elegibles en áreas específicas subsidios de hasta $10,000 para pago inicial y costos de cierre, y los compradores de primera generación podrían calificar para hasta $25,000 en asistencia.
Guild Mortgage, un prestamista no bancario con sede en San Diego disponible en 49 estados, ofrece préstamos non-QM para compradores de vivienda que no pueden cumplir los requisitos típicos de crédito e ingresos, incluyendo préstamos con ITIN, préstamos de estados de cuenta bancarios y préstamos para condominios no garantizables. Su programa “Complete Rate” usa reportes alternativos de solvencia crediticia, incluido el historial de pago de renta, lo que da a los prestatarios sin puntaje de crédito tradicional la oportunidad de acceder a una mejor tasa de interés.
BuildBuyRefi (operado por The Federal Savings Bank, NMLS #411500) es uno de los programas nacionales más transparentes. Los préstamos de compra con ITIN financian residencias primarias ocupadas por el propietario con tan solo aproximadamente 10.01% de pago inicial en montos de préstamo de hasta $500,000, estructurados como una hipoteca de tasa ajustable 5/1 o 7/1 amortizada a 30 años. No se requiere seguro hipotecario privado en ningún nivel de LTV. El programa también ofrece refinanciamiento con retiro de efectivo con ITIN hasta el 75% de LTV y préstamos de construcción de cierre único.
Los CDFIs y las cooperativas de crédito con misión social suelen ser la mejor opción para prestatarios con perfiles de crédito limitados o ingresos más bajos. Las Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario, conocidas como CDFIs, son prestamistas con enfoque social que se enfocan en poblaciones desatendidas y frecuentemente ofrecen hipotecas con ITIN en condiciones competitivas. HOPE Credit Union atiende a familias en todo el Sur profundo. IDB Global Federal Credit Union, por ejemplo, no requiere puntaje de crédito de EE. UU. y puede usar historial de renta, facturas de servicios o reportes de crédito internacionales si es necesario.
¿Cuánto pago inicial necesito para una hipoteca con ITIN en 2026?
Este es el número que más sorprende a los compradores de primera vivienda con ITIN, especialmente si han escuchado que los préstamos FHA permiten solo 3.5% de pago inicial. El requisito de pago inicial para hipotecas con ITIN tiende a ser considerablemente mayor que el de muchos programas de préstamos tradicionales, entre 15% y 25%. Comparado con los préstamos FHA con un pago inicial mínimo de 3.5%, la diferencia puede parecer grande. El mayor pago inicial ayuda a los prestamistas que ofrecen hipotecas con ITIN a compensar el riesgo, ya que no existe respaldo gubernamental.
En la práctica, el rango es amplio:
| Pago inicial | Qué obtienes |
|---|---|
| 3.5%-10% | Programas especializados poco comunes (Dream Home Financing en estados seleccionados; BuildBuyRefi a ~10.01%) |
| 10%-15% | Disponible con la mayoría de los prestamistas non-QM nacionales con documentación sólida de crédito e ingresos |
| 15%-20% | El requisito más común; abre un mayor número de prestamistas disponibles |
| 20%-25% | Requerido por algunos bancos de cartera y cooperativas de crédito; generalmente necesario con puntajes de crédito más bajos |
La mayoría de los programas hipotecarios con ITIN requieren un pago inicial de 10%-25%, siendo el más común entre 15% y 20%. Un pago inicial mayor puede mejorar tus probabilidades de aprobación y reducir tu tasa de interés. Muchos prestamistas aceptan fondos de regalo de un familiar, pero el dinero generalmente debe llevar entre 30 y 60 días en tu cuenta bancaria antes de que apliques, para cumplir con las reglas de procedencia de fondos.
Si ahorrar el 20% parece difícil por ahora, hay algunas estrategias que vale la pena considerar. Primero, busca programas de CDFI en tu área metropolitana, que a veces tienen requisitos de pago inicial más bajos para prestatarios que califican por ingresos. Segundo, revisa los programas de asistencia para el pago inicial en tu estado; muchos no preguntan sobre el estatus migratorio si pagas impuestos con un ITIN. Tercero, considera comenzar con un préstamo para construir crédito con ITIN o una tarjeta de crédito asegurada con ITIN para construir un puntaje de crédito que te califique para el nivel de pago inicial más bajo disponible.
¿Qué puntaje de crédito se requiere, y qué pasa si no tengo ninguno?
Los lectores preguntan frecuentemente: si no tener historial de crédito en EE. UU. es un descalificador automático.
No lo es, pero sí reduce tus opciones de prestamistas. En la revisión de Yahoo Finance de varios prestamistas con ITIN, los requisitos de puntaje de crédito variaron desde ningún crédito requerido hasta un rango de 620-660, con requisitos de pago inicial de 15%-25%. Esto es lo que los prestatarios encuentran en la práctica en el panorama de prestamistas:
- Sin puntaje de crédito en EE. UU.: Aceptado por IDB Global FCU (usa crédito internacional o historial de renta), HOPE Credit Union, BuildBuyRefi (ruta sin puntaje con 3 líneas de crédito aceptables) y algunos CDFIs.
- Mínimo de 580-600: Dream Home Financing, algunos prestamistas comunitarios.
- Mínimo de 620: Guild Mortgage (programas convencionales), muchos prestamistas non-QM.
- Mínimo de 640: BuildBuyRefi (ruta con puntaje).
- Mínimo de 660: JVM Lending, algunos programas non-QM más estrictos.
Si no tienes puntaje de crédito en EE. UU., necesitarás documentar crédito alternativo. Esto incluye un historial de pagos puntuales de renta verificado por tu arrendador, historial de pagos de servicios de electricidad, gas, agua o teléfono, historial de pagos del seguro de auto y otras obligaciones de pago recurrentes. Por lo general se requieren al menos 3 a 4 referencias de crédito alternativas con 12 meses de historial de pagos puntuales.
Si tu objetivo es construir un puntaje de crédito tradicional antes de solicitar, nuestra guía sobre cómo construir crédito con un número ITIN cubre los caminos más rápidos, incluidas tarjetas aseguradas y préstamos para construir crédito que reportan a las tres agencias de crédito.
¿Qué tasa de interés pagaré realmente en un préstamo hipotecario con ITIN?
Los rangos de tasas para hipotecas con ITIN en 2026 dependen del tipo de prestamista que uses y de qué tan sólido sea tu perfil financiero. La prima sobre las tasas convencionales es real, pero no es uniforme.
Las tasas hipotecarias con ITIN suelen ser entre 1% y 3% más altas que las tasas hipotecarias convencionales. La tasa exacta depende de tu pago inicial, tu perfil de crédito, el monto del préstamo y el prestamista específico. Algunas fuentes, incluida McGowan Mortgages, ubican el rango típico en 0.5%-2% por encima de las hipotecas tradicionales. La diferencia varía porque los prestamistas non-QM y de cartera aplican precios de manera distinta entre sí.
Para ponerlo en números concretos: encontrar un prestamista suele ser la parte más difícil porque las tasas varían mucho entre prestamistas. Un prestamista puede cotizar 8% mientras otro cotiza 9.5% para el mismo perfil de prestatario. Comparar al menos tres prestamistas antes de comprometerte no es opcional para los prestatarios con ITIN. Es una de las acciones con mayor retorno que puedes tomar.
| Factor | Efecto en tu tasa |
|---|---|
| Pago inicial del 20% o más | Tasa más baja vs. 10% de pago inicial |
| Puntaje de crédito de 660 o más | Tasa más baja vs. sin puntaje o 600 |
| Dos años de declaraciones de impuestos (vs. solo estados de cuenta) | Tasa ligeramente más baja con la mayoría de los prestamistas |
| Monto del préstamo superior a $500K | Frecuentemente sube a un nivel de tasa más alto |
| Prestamista non-QM vs. CDFI/cooperativa de crédito | Non-QM generalmente más alto; CDFI generalmente más bajo |
| ARM vs. tasa fija | La tasa inicial ARM es más baja; la tasa fija ofrece estabilidad |
La prima en la tasa refleja la naturaleza de cartera de estos préstamos y el mercado secundario limitado para ellos. Las tasas varían significativamente entre prestamistas, por lo que comparar es esencial.
¿Cómo verifican los prestamistas los ingresos sin formularios W-2?
Este tema surge mucho: muchos titulares de ITIN son trabajadores independientes, realizan múltiples trabajos o reciben ingresos que no se reflejan fácilmente en un W-2. Los prestamistas de ITIN han creado alternativas específicamente para esta situación.
Hay dos vías principales para documentar ingresos.
Vía de declaración de impuestos: Presentas los últimos dos años de declaraciones de impuestos federales firmadas y presentadas con tu ITIN. El prestamista usa tus ingresos netos (después de deducciones) para calcular el monto de hipoteca al que calificas. Esta es la vía más directa para empleados con W-2 y para trabajadores independientes cuyas declaraciones muestran ingresos netos sólidos.
Vía de estados de cuenta bancarios: Los programas de estados de cuenta bancarios permiten a los prestatarios con ITIN calificar usando entre 12 y 24 meses de depósitos en lugar de declaraciones de impuestos. Estos programas son particularmente útiles para trabajadores independientes cuyas declaraciones de impuestos no reflejan sus ingresos reales debido a deducciones de negocio legítimas. El prestamista promedia tus depósitos mensuales y usa un porcentaje de esa cifra como ingreso calificado. La mayoría de los prestamistas requieren entre 12 y 24 meses de estados de cuenta.
Las relaciones deuda-ingreso generalmente están limitadas al 43%-50% dependiendo del prestamista, lo cual es consistente con el mercado non-QM en general. Mantener tus deudas mensuales (tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos personales) lo más bajas posible antes de solicitar amplía directamente el monto de hipoteca al que puedes calificar. Nuestra guía de préstamos personales para titulares de ITIN explica cómo manejar la deuda existente de manera estratégica.
¿Qué documentos necesito realmente para solicitar?
La documentación incompleta es la razón más común por la que las solicitudes de hipoteca con ITIN se estancan o se rechazan. Reunir todo antes de contactar a un prestamista te pone en la posición más sólida posible.
Documentos de identidad:
- Carta o tarjeta de asignación de ITIN válida y vigente (debe estar vigente; si la tuya ha vencido, consulta nuestra guía de renovación de ITIN)
- Identificación oficial con foto: pasaporte, Matrícula Consular, licencia de conducir extranjera o licencia de conducir de EE. UU.
Ingresos y empleo:
- Los últimos dos años de declaraciones de impuestos federales firmadas (1040 con todos los anexos)
- W-2 o 1099 si corresponde
- O bien 12-24 meses de estados de cuenta bancarios personales y/o de negocio (programa de estados de cuenta)
- Estado de pérdidas y ganancias si eres trabajador independiente
Documentación de crédito (si no tienes puntaje de crédito en EE. UU.):
- Historial de pagos de renta de 12 meses del arrendador (carta o estado de cuenta)
- Registros de pago de servicios, teléfono o seguro de 12 meses
- Reporte de crédito internacional si está disponible
- Al menos 3-4 referencias de líneas de crédito alternativas
Activos:
- 2-3 meses de estados de cuenta bancarios que muestren los fondos para el pago inicial
- Los fondos del pago inicial generalmente deben estar “maduros” (en tu cuenta durante 30-60 días)
- Carta de regalo del familiar si usas fondos de regalo
Propiedad:
- Contrato de compra ejecutado una vez que estés bajo contrato
- Avalúo de la propiedad (solicitado por el prestamista)
Un error común: usar un ITIN vencido. Los prestamistas rechazarán las solicitudes vinculadas a ITINs vencidos o inactivos. Renueva tu ITIN antes de solicitar.
¿Están disponibles las hipotecas con ITIN en Texas, California y Florida?
Una pregunta que escuchamos con frecuencia: si los préstamos con ITIN se concentran en estados específicos o están disponibles en todo el país.
Las hipotecas con ITIN son legales en los 50 estados, pero la disponibilidad varía según el prestamista y la región. Algunos estados tienen mercados de préstamos con ITIN más establecidos que otros, particularmente aquellos con mayores poblaciones de inmigrantes. California, Texas, Florida, Nueva York e Illinois tienden a ofrecer una gama más amplia de opciones hipotecarias con ITIN.
El Migration Policy Institute y las investigaciones demográficas identifican consistentemente cinco estados como los mercados de mayor demanda para financiamiento hipotecario con ITIN: Texas, California, Florida, Nueva Jersey e Illinois. En conjunto, estos estados representan la mayoría de las solicitudes de prestatarios con ITIN a nivel nacional.
Texas: Aquí se encuentra la mayor concentración de compradores elegibles para ITIN, y múltiples prestamistas operan activamente en el mercado. El programa de hipoteca ITIN Affordable Advantage de Simmons Bank se ofrece específicamente para propiedades en Dallas, Fort Worth, Houston, Austin, San Antonio, Corpus Christi y las áreas metropolitanas circundantes bajo sus obligaciones de la Ley de Reinversión Comunitaria. First Financial Bank (ffin.com) también opera un programa comunitario de hipotecas con ITIN en áreas de evaluación designadas en Texas, con montos de préstamo de hasta $350,000. Los prestamistas non-QM nacionales como Dream Home Financing y BuildBuyRefi cubren Texas sin exclusiones específicas del estado.
California: Los préstamos con ITIN están disponibles en todo California, donde hay muchos titulares de ITIN que desean comprar una casa. Los requisitos de pago inicial en California para un préstamo con ITIN son ligeramente diferentes, siendo el pago inicial mínimo posible del 20% con la mayoría de los prestamistas, aunque algunos programas especializados ofrecen opciones más bajas. Para compradores de primera vivienda que califican por ingresos, CalHFA ofrece programas de préstamos FHA que consisten en hipotecas fijas a 30 años que se pueden combinar con programas de asistencia para pago inicial y costos de cierre. JVM Lending y Sierra Lending se especializan en prestatarios con ITIN en California, y Strata Federal Credit Union (Condado de Kern) acepta ITIN para préstamos hipotecarios. Flagstar Bank tiene sucursales en California y su programa de ITIN está disponible en todo el estado.
Florida: Foundation Mortgage Corporation (Miami Beach, NMLS #5057) opera un programa con ITIN que cubre montos de préstamo de hasta $2.5 millones para residencias primarias y propiedades de inversión con documentación completa, e incluye tipos de propiedad elegibles como casas unifamiliares, edificios de 2 a 4 unidades, condominios y condominios no garantizables. Flagstar está autorizado en Florida y su programa de ITIN se extiende a todo el estado. Los prestamistas non-QM nacionales, incluidos ACC Mortgage, Dream Home Financing y NonPrimeLenders.com, cubren Florida.
¿Cómo es el proceso de solicitud de una hipoteca con ITIN, paso a paso?
El tiempo desde el primer contacto hasta tener las llaves en mano es típicamente de 30 a 45 días desde el momento en que presentas un expediente completo. La mayoría de los retrasos provienen de documentos faltantes que se descubren después de la solicitud, no de la complejidad del proceso de suscripción.
Paso 1: Precalificación (1-3 días). Contacta a 2 o 3 prestamistas que ofrezcan programas con ITIN de manera explícita. Habla sobre tu estatus de ITIN, fuentes de ingresos, perfil de crédito aproximado y precio objetivo de la vivienda. Obtén estimaciones preliminares de tasa y pago inicial de cada uno.
Paso 2: Reúne tu documentación (1-2 semanas). Recopila todo lo que aparece en la lista de documentos anterior antes de presentar una solicitud formal. Los prestamistas con experiencia en préstamos con ITIN pueden moverse rápidamente una vez que tienen un expediente completo. Los expedientes completos y bien organizados son fundamentales en esta etapa, ya que los documentos faltantes son la causa más común de que los plazos de hipoteca con ITIN se extiendan.
Paso 3: Solicitud formal y pedido del avalúo. Presenta el paquete completo de solicitud. El prestamista revisa el expediente para verificar que esté completo, consulta el crédito si se está usando crédito tradicional y solicita el avalúo de la propiedad. Se emiten las divulgaciones iniciales que describen los términos del préstamo, los costos de cierre estimados y otra información requerida.
Paso 4: Suscripción. El suscriptor evalúa los cálculos de ingresos, la procedencia de los activos, la documentación de crédito y el avalúo de la propiedad. Las solicitudes de documentación adicional o aclaraciones son comunes, especialmente para programas de estados de cuenta bancarios o ingresos por trabajo independiente. Responde a cualquier solicitud con prontitud.
Paso 5: Aprobación condicional. El prestamista aprueba el préstamo sujeto a una lista específica de elementos pendientes. Satisface cada condición lo más rápido posible.
Paso 6: Autorización para cerrar y cierre. Una vez que se cumplen todas las condiciones, el prestamista emite la autorización para cerrar, se programa la cita de cierre y se preparan los fondos para el pago inicial y los costos de cierre. En el cierre, se firman los documentos finales, se transfieren los fondos y se completa la transferencia de propiedad.
Los costos de cierre en las hipotecas con ITIN son similares a los de los préstamos convencionales: aproximadamente entre 3% y 5% del monto del préstamo, cubriendo el avalúo, el título, las comisiones de originación y los artículos prepagados como el seguro del propietario y los impuestos sobre la propiedad.
¿Cuáles son los errores más grandes que cometen los solicitantes de hipotecas con ITIN?
Tras revisar patrones en múltiples fuentes de prestamistas con ITIN, cuatro errores explican la mayoría de los rechazos y retrasos.
1. Solicitar con un ITIN vencido. Los prestamistas no pueden procesar legalmente tu solicitud con un ITIN inactivo. Si tu ITIN no se ha usado para presentar impuestos durante tres años consecutivos o cae en un lote que vence, renuévalo con anticipación antes de solicitar. Consulta nuestra guía de renovación de ITIN para conocer el proceso actual.
2. Declaraciones de impuestos inconsistentes. Los anexos faltantes, los años con interrupciones en la presentación o las cifras de ingresos que no coinciden con los depósitos bancarios son señales de alerta para los suscriptores. Los formularios W-2, 1099 o los anexos del formulario 1040 faltantes pueden hacer que tu historial financiero parezca inconsistente. Revisa cada página antes de presentarla.
3. Depositar una suma grande de efectivo justo antes de solicitar. Los fondos del pago inicial deben tener una procedencia clara y estar maduros. Debes demostrar que tienes los fondos para el pago inicial y los costos de cierre. El dinero generalmente debe estar “maduro”, es decir, debe llevar al menos 30 a 60 días en tu cuenta bancaria. No deposites una gran cantidad de efectivo el día anterior a tu solicitud. Levanta señales de alerta.
4. Solicitar con un solo prestamista. Como las tasas y requisitos de las hipotecas con ITIN varían más que los de los préstamos convencionales, comparar múltiples prestamistas con ITIN y trabajar con un bróker con conocimiento del tema puede ayudarte a encontrar la tasa más competitiva disponible. Una diferencia de tasa de incluso 1% en una hipoteca de $300,000 se traduce en aproximadamente $60,000 en intereses adicionales a lo largo de 30 años.
¿Cómo puedo reducir mi tasa hipotecaria con ITIN con el tiempo?
Tu tasa al cierre no es permanente. Hay dos formas principales de reducir tu costo a lo largo de la vida del préstamo.
Refinancia una vez que tengas SSN o un crédito mejorado. Algunos titulares de ITIN eventualmente obtienen un número de Seguro Social, califican para residencia permanente legal o simplemente construyen suficiente historial de crédito en EE. UU. para refinanciar a un préstamo convencional a una tasa significativamente más baja. Puedes esperar que las tasas de interés para préstamos con ITIN sean entre 1% y 3% más altas que las tasas convencionales dependiendo de tu puntaje de crédito y pago inicial. Cerrar esa brecha mediante una refinanciación puede ahorrarte decenas de miles de dólares. Nuestra guía para refinanciar una hipoteca con número ITIN explica los escenarios exactos.
Construye patrimonio en tu vivienda rápidamente. Un mayor pago inicial al cierre, o pagos adicionales de capital después, reduce tu relación préstamo-valor. Una vez que tu LTV caiga por debajo del 80%, puede que tengas opciones para refinanciar a programas con mejores condiciones, dependiendo de tu prestamista.
Mientras tanto, considera también si tiene sentido aprovechar el patrimonio de tu vivienda más adelante. Si construyes un patrimonio significativo y tu prestamista lo permite, un préstamo sobre el valor de la vivienda con ITIN o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) con ITIN puede ser una opción de financiamiento de menor costo que los préstamos personales o las tarjetas de crédito.
¿Solicitar una hipoteca afectará mi estatus migratorio?
Esta preocupación detiene a muchos titulares de ITIN calificados antes de que siquiera comiencen el proceso.
Los prestamistas hipotecarios con ITIN no están obligados a reportar tu información a las autoridades de inmigración. El proceso es completamente independiente del sistema migratorio. Tu solicitud de hipoteca no activa ninguna verificación de estatus con ICE ni con USCIS.
Tener un número ITIN sí permite a estas personas pagar impuestos y participar en la economía de EE. UU. a través de productos como las hipotecas, pero estos números no otorgan ciudadanía ni autorización de trabajo en ninguno de los dos sentidos. El ITIN es simplemente una herramienta para presentar declaraciones de impuestos.
Los prestamistas están regulados por autoridades bancarias federales y estatales (CFPB, FDIC, reguladores estatales de hipotecas) y operan bajo leyes de préstamo justo que incluyen la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito. Según el Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), los prestatarios deben cumplir los estándares establecidos por cada prestamista individual, y esos estándares se basan en criterios de crédito, no en la aplicación de las leyes de inmigración.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo comprar una casa con ITIN y sin número de Seguro Social? Sí. La ley de EE. UU. no exige un número de Seguro Social para ser dueño de una propiedad ni para obtener una hipoteca. Cada vez más prestamistas non-QM, bancos de cartera y cooperativas de crédito aceptan el ITIN como identificación para calificar. Aun así, debes cumplir los requisitos de ingresos, pago inicial y crédito que establece cada prestamista.
¿Cuánto pago inicial se requiere para un préstamo hipotecario con ITIN? La mayoría de los programas de hipoteca con ITIN requieren entre 10% y 20% de pago inicial, siendo el rango más común entre 15% y 20%. Algunos prestamistas comunitarios y especializados ofrecen programas desde tan solo 3.5% a 10% en ciertos estados, mientras que los prestatarios con puntajes de crédito más bajos pueden enfrentar requisitos de hasta 25%. Un pago inicial más alto casi siempre mejora tu tasa de interés y tus probabilidades de aprobación.
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca con ITIN? Los requisitos mínimos de puntaje de crédito varían según el prestamista: algunos aceptan puntajes desde 580-600, mientras que otros establecen el mínimo en 620-660. Muchos prestamistas de ITIN también aceptan prestatarios sin puntaje de crédito en EE. UU., usando referencias de crédito alternativas como 12 meses de pagos puntuales de renta, servicios, teléfono y seguro en lugar de un puntaje FICO.
¿Qué tasa de interés pagaré en un préstamo hipotecario con ITIN? Las tasas hipotecarias con ITIN suelen ser entre 0.5% y 3% más altas que las tasas de las hipotecas convencionales en cualquier momento dado. La diferencia exacta depende de tu pago inicial, tu perfil de crédito, el monto del préstamo y el prestamista. Como las tasas varían bastante de un prestamista a otro, obtener al menos tres cotizaciones antes de comprometerte es especialmente importante para los prestatarios con ITIN.
¿Qué prestamistas ofrecen hipotecas con ITIN? Los prestamistas verificados de hipotecas con ITIN incluyen Flagstar Bank (en todo el país, programa de ITIN con tasa fija), Guild Mortgage (non-QM/ITIN, disponible en 49 estados), BuildBuyRefi (The Federal Savings Bank, los 50 estados, hasta 89.99% de LTV), Dream Home Financing (3.5%-20% de pago inicial), New American Funding, ACC Mortgage, Foundation Mortgage, JVM Lending (CA), Sierra Lending (CA/TX), así como CDFIs y cooperativas de crédito con enfoque social en los estados de mayor demanda.
¿Qué documentos necesito para una hipoteca con ITIN? La documentación estándar para una hipoteca con ITIN incluye: carta o tarjeta de ITIN válida y vigente, una identificación oficial con foto (pasaporte, Matrícula Consular o licencia de conducir extranjera), los últimos dos años de declaraciones de impuestos federales, entre 12 y 24 meses de estados de cuenta bancarios (para programas de estados de cuenta), comprobante de ingresos por empleo o trabajo independiente, y entre 3 y 4 referencias de crédito alternativas si no tienes un puntaje de crédito tradicional en EE. UU.
¿Están disponibles los préstamos hipotecarios con ITIN en Texas, California y Florida? Sí. Los tres estados tienen mercados activos de préstamos con ITIN. Texas y California tienen la mayor concentración de compradores elegibles para ITIN en el país. Los compradores en California con ITIN pueden combinar préstamos privados con ITIN con los programas de asistencia de CalHFA. Los compradores en Texas con ITIN pueden acceder a programas de Simmons Bank, First Financial Bank y prestamistas non-QM nacionales. Los prestatarios en Florida pueden trabajar con Foundation Mortgage, Flagstar y cooperativas de crédito activas en la región.
¿Cuánto tiempo tarda en cerrarse una hipoteca con ITIN? La mayoría de los préstamos hipotecarios con ITIN cierran entre 30 y 45 días después de entregar un expediente completo. La causa más común de demoras es la documentación incompleta o inconsistente. Tener tu tarjeta de ITIN, dos años de declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, identificación y referencias de crédito alternativas bien organizados antes de solicitar reduce considerablemente el tiempo del proceso.
¿Puedo usar fondos de regalo para el pago inicial de un préstamo hipotecario con ITIN? Muchos programas de hipoteca con ITIN permiten usar fondos de regalo de un familiar para cubrir parte o la totalidad del pago inicial requerido. Sin embargo, los fondos generalmente deben estar “maduros”, es decir, deben llevar entre 30 y 60 días en tu cuenta bancaria antes de la solicitud. No todos los prestamistas aceptan fondos de regalo, así que confirma esta política antes de elegir tu prestamista.
¿Solicitar una hipoteca con ITIN puede afectar mi situación migratoria? No. Los prestamistas hipotecarios con ITIN no están obligados a reportar tu solicitud a las autoridades de inmigración. El proceso hipotecario es completamente independiente del sistema migratorio y tu solicitud no activa ninguna verificación con ICE ni con USCIS. El ITIN se emite únicamente para efectos fiscales federales y no otorga ni afecta el estatus migratorio.